Un extras de carte funciară poate părea complicat la prima vedere, mai ales când este plin de termeni juridici, coduri și informații tehnice care nu sunt familiare oricui. Totuși, interpretarea corectă a acestui document este importantă atunci când cumperi un imobil, verifici istoricul unei proprietăți sau vrei să te asiguri că drepturile tale sunt protejate. Fiecare secțiune din extras spune o poveste a terenului sau a construcției, iar modul în care sunt consemnate aceste informații influențează atât siguranța tranzacției, cât și riscurile ascunse.
De aceea, este important să știi unde să te uiți mai întâi, ce trebuie verificat cu maximă atenție și ce pot semnala anumite mențiuni. Un extras complet, actualizat și bine citit poate preveni probleme costisitoare, litigii sau chiar imposibilitatea de a finaliza o tranzacție. Înțelegerea structurii și a termenilor nu este rezervată doar profesioniștilor; oricine poate învăța să citească un astfel de document dacă știe ce urmărește.
În plus, un extras clar reprezintă o garanție că proprietatea nu ascunde sarcini sau riscuri juridice. Tocmai de aceea, este util să cunoști pașii principali pentru o citire corectă și sigură.
Ce informații oferă un extras de carte funciară și cum trebuie abordat?
Extrasul de carte funciară este structurat în trei părți principale, fiecare având un rol bine definit. Citirea corectă presupune să parcurgi documentul de sus în jos, fără să ignori detaliile mici, pentru că tocmai acestea pot influența o tranzacție imobiliară.
Prima parte este Partea I: Informațiile despre imobil. Aici găsești descrierea tehnică a proprietății: numărul cadastral, adresa, categoria de folosință și suprafața. Aceste date trebuie să fie identice cu cele din actele de proprietate și din documentația cadastrală.
Dacă observi diferențe de suprafață sau lipsuri legate de adresa completă, este un semnal că trebuie cerute clarificări. Chiar și o eroare aparent minoră poate întârzia un contract sau poate ascunde o documentație mai veche, neactualizată.
În această secțiune apar și eventualele dezmembrăminte legate de imobil, cum ar fi terenul aferent unei construcții sau schimbări de destinație. Detaliile tehnice trebuie citite cu atenție, în special când cumperi un apartament în blocuri mai vechi sau un teren extravilan.
Lucrurile de urmărit în Partea I:
- suprafața exactă a imobilului;
- categoria de folosință (curți-construcții, arabil, pășune etc.);
- mențiuni privind utilizarea sau limitele imobilului;
- observații privind numerele cadastrale vechi sau noi.
Această parte trebuie să corespundă perfect realității din teren și actelor existente, altfel pot apărea riscuri înregistrate încă de la început.
Cum se citește corect Partea a II-a: proprietarul și istoricul înscrierilor
Partea a II-a din extras este una dintre cele mai importante secțiuni, deoarece indică proprietarul actual, modul în care acesta a dobândit imobilul și ce înscrieri au fost operate în timp. Această zonă trebuie analizată cu maximă atenție într-o tranzacție, deoarece orice neconcordanță poate pune sub semnul întrebării validitatea actului de vânzare-cumpărare.
Primul element este numele proprietarului. Acesta trebuie să coincidă cu cel din actul de identitate și cu cel din actul de dobândire. Dacă imobilul are mai mulți proprietari, extrasul îi va menționa pe toți, alături de cota-parte deținută.
Apoi apare titlul de proprietate, care indică modul concret de dobândire: cumpărare, donație, succesiune, partaj sau alt tip de act juridic. Data înscrierii este relevantă pentru stabilirea ordinii drepturilor, mai ales în situații complexe precum moștenirile cu mai mulți moștenitori.
Este important să verifici dacă există notări privind litigii, acțiuni în instanță sau cereri de rectificare. Acestea sunt indicii că proprietatea se află într-o situație juridică sensibilă și poate fi riscantă în tranzacții.
Ce trebuie verificat în Partea a II-a:
- existența coproprietarilor;
- modul de dobândire al imobilului;
- eventualele notări care pot afecta vânzarea;
- corectitudinea datelor de identitate ale proprietarilor.
Această parte îți spune, de fapt, dacă persoana cu care discuți este cu adevărat proprietarul și dacă are dreptul legal de a vinde.
Partea a III-a: sarcini, interdicții și riscurile reale pe care trebuie să le identifici
Partea a III-a este cea care, în practică, ascunde cele mai multe surprize. Aici sunt înscrise toate sarcinile care grevează imobilul: ipoteci, interdicții de înstrăinare, sechestre, servituți sau alte limitări.
Dacă această parte nu este citită corect, există riscul să cumperi un imobil care vine la pachet cu datorii sau cu restricții greu de eliminat.
Cele mai întâlnite sarcini sunt:
- ipoteci bancare, care indică un credit în derulare;
- sechestre instituite de ANAF sau alte autorități, ce pot bloca vânzarea;
- interdicții temporare de înstrăinare, de exemplu în cazul unor imobile achiziționate prin programe finanțate de stat;
- servituți, cum ar fi dreptul de trecere, care pot afecta utilizarea terenului.
Un extras fără sarcini este un extras “curat”, însă chiar și în acest caz trebuie verificată data eliberării. Extrasul pentru autentificare este valabil doar 10 zile, iar unul informativ poate deveni rapid neactualizat dacă există cereri noi în lucru.
Un detaliu important este rubrica dedicată cererilor înregistrate, dar nefinalizate. Acestea pot indica proceduri aflate în desfășurare, care vor apărea ca înscrieri viitoare. În tranzacții, aceste mențiuni pot ridica semne de întrebare și necesită clarificări.
Ce trebuie verificat în Partea a III-a:
- existența unor sarcini active;
- tipul sarcinii și instituția care a înscris-o;
- data înscrierii și temeiul legal;
- cereri în curs care pot modifica situația juridică.
Puncte critice pe care mulți cumpărători le omit
Chiar dacă extrasul este un document standardizat, există câteva detalii care trec ușor neobservate, dar pot schimba complet siguranța unei tranzacții:
- corespondența perfectă dintre numărul cadastral și realitatea din teren;
- diferențe între suprafața utilă și suprafața înscrisă ca proprietate;
- neconcordanțe între adresa actuală și adresa veche din cartea funciară;
- existența unor construcții neautorizate care nu apar în document.
Un alt aspect ignorat este istoricul înscrierilor anulate. Chiar dacă nu mai sunt active, pot indica probleme juridice anterioare care merită investigate, mai ales când valorile sunt mari.
Extrasul trebuie citit în ansamblu, fără a interpreta izolat fiecare secțiune. În practică, doar corelarea celor trei părți oferă o imagine completă asupra imobilului.
Fie că verifici o casă, un apartament sau un teren, păstrează atenția pe cele trei părți importante și pe detaliile aparent minore, pentru că ele pot face diferența. Atunci când situația pare complicată, nu ezita să consulți un specialist, un notar sau un expert în cadastru. O interpretare profesionistă îți oferă siguranță și te ajută să iei decizii informate, fără riscuri ascunse.